#ЖКХменяется
23/08/1908:58
Главная / Новости

Новости

8 февраля 2019 г.#ЖКХменяется
В Екатеринбурге приставы замуровали магазин на первом этаже дома. Прецедент угрожает бизнесу.
Двери заложили под контролем приставов Девятиэтажка на улице Победы, 94, в Екатеринбурге — типовой панельный дом, построенный в 1975 году. На первом этаже дома, как и во многих других домах города, расположены магазины и заведения. При этом, в отличие от подавляющего числа случаев, весь первый этаж здания (порядка 2,5 тыс. квадратных метров) изначально был нежилым. В советские годы в каждом из районов было построено несколько таких домов с помещениями для универсамов. Позднее большая площадь была разбита на несколько. Все изменения были зарегистрированы, вместо одного собственника появилось несколько. У фасада, выходящего на улицу Победы, — большой торговый пристрой. Торцы здания тоже не обделены вниманием коммерсантов — с двух боковых сторон расположены магазины. У каждой организации свой отдельный вход. Но и это не все. До недавнего времени отдельные входы в нежилые помещения на первом этаже были также проделаны со стороны двора — рядом с двумя подъездами. Неделю назад два таких входа были заложены под контролем судебных приставов. Приставы приехали с группой силовой поддержки и вывели людей из здания. Они ссылались на вступившее в силу решение суда Орджоникидзевского района Екатеринбурга. Согласно материалам дела, представитель собственника, группы компаний «Ликом», заявила в суде, что «демонтаж подоконной перемычки не привел к снижению прочности несущих строительных конструкций здания. Работы по переустройству оконного блока в дверной блок в нежилых помещениях не являются реконструкцией. При переустройстве оконного проема в дверной блок устройство входной площадки, ступеней, пандуса не производилось». Как прокомментировал позднее Znak.com директор ООО «Ликом» Артур Сафаров, все работы по устройству дверных проемов были узаконены, имеют проекты, заключения специализированных организаций, согласования Минстроя и поставлены на кадастровый учет. При устройстве проемов выполнены их усиления в соответствии с проектами. Кроме того, по словам Сафарова, служба архитектурно-строительного надзора также подтверждает, что преобразование оконного проема в дверной без его расширения — это не реконструкция. Но суд не согласился с доводами компании, представленными документами и согласованиями, указав в решении, что «действия собственников нежилых помещений в многоквартирном доме по организации отдельного входа в нежилое помещение, а именно изменение конструкции капитальной стены многоквартирного дома является реконструкцией общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме». Согласно части 2 статьи 40 Жилищного кодекса РФ, реконструкция или перепланировка общего имущества требует согласия всех собственников помещений в многоквартирном доме. Такого разрешения у ООО «Ликом» не было. «Безопасность произведенных изменений в конструкции стены, на которую ссылались представители ответчика, в данном споре не является обстоятельством, подлежащим доказыванию, так как сам по себе факт нарушения прав собственника является основанием для удовлетворения исковых требований», — отмечено в судебном решении. По мнению Артура Сафарова, в своем решении суд принял на себя функции технического специалиста, каковым не может являться в силу отсутствия квалификации. В подобных делах при отсутствии заключений или в случае сомнений суд приглашает представителей специализированных надзорных органов, которые со стороны государства осуществляют регулирование подобных отношений, выдают согласования и заключения. Этого сделано не было, и в результате было вынесено незаконное решение, считает Сафаров. Артур Сафаров рассказал про еще одно обоснование решения суда: «Устроив вход вместо окна, мы тем самым, оказывается, уменьшили размер общего имущества, а именно площадь наружной стены. То есть, исходя из логики суда, все подобные решения — а коммерческие площади на первых этажах нуждаются в увеличенных окнах и собственных входных группах — уменьшают размер общего имущества», — отметил он. Областной суд пошел еще дальше, указав, что устройство крыльца уменьшает размер земельного участка. Абсурдные формулировки присутствуют в решении судов, говорит Сафаров. Например, «подоконных перемычек» просто не бывает. Они располагаются над окном и собственно обеспечивают возможность его установки. Под угрозой — коммерческие площади на первых этажах По словам Артура Сафарова, исковое заявление было подано прокуратурой в интересах собственника ½ квартиры на седьмом этаже жилого дома в целях защиты его интересов. Прокуратура не указала и не обосновала в суде, какие именно интересы его как собственника нарушило устройство дверных проемов на первом этаже и как это мешает ему пользоваться своей квартирой. По словам Сафарова, в одном из помещений находился офис, в другом — пищевое производство. Судебный пристав с группой быстрого реагирования вывели всех людей на улицу и те едва успели забрать личные вещи. Холодильное оборудование арендатора осталось внутри, как его вызволить — непонятно. Сафаров считает данную ситуацию проявлением злоупотребления формальным правом на общее имущество в многоквартирном доме при поддержке прокуратуры. «В интересах одного собственника страдают другие, страдает бизнес. Это бомба замедленного действия. На первых этажах жилых домов множество таких помещений, и в каждом доме может найтись свой недовольный дедушка», — отмечает Сафаров. Риск распространения данной судебной практики на другие коммерческие помещения есть, согласен юрист центра правовых услуг «Регус» Алексей Макаров. Впрочем, по его словам, каждую ситуацию надо рассматривать отдельно. Юрист считает закономерным решение суда. «Собственники нежилых помещений провели изменение технических параметров и режима пользования общим имуществом жилого дома — внешней стеной (прорубили входы в помещения) и земельным участком (сделали площадку для входа вместо клумб). По действующему законодательству, это возможно только с согласия всех собственников жилого дома, которое получить очень сложно из-за большого количества заинтересованных лиц. Собственники помещений по ул. Победы, 94, согласно решению суда, в суд представили только заключение о безопасности проведенных работ по переустройству помещений, решения общего собрания жильцов дома по данному вопросу не было. Исходя из обстоятельств дела, решение можно признать закономерным», — отметил Алексей Макаров. По словам уполномоченного по защите прав предпринимателей Елены Артюх, у данной проблемы могут быть два аспекта. Первый — технический, когда подобное решение принимается из соображений безопасности. Например, если речь идет об изменении несущих конструкций. Второй аспект — субъективный, когда для каких-либо изменений, связанных с общим имуществом, требуется получить согласие 100% собственников. Причем не обязательно речь об обустройстве отдельного входа. «Даже добросовестный собственник не сможет получить 100% одобрения всех владельцев. В этом случае возможно злоупотребление правом. Поправки в Жилищный Кодекс давно назрели, нужны послабления», — отмечает Елена Артюх. В Екатеринбурге большое количество коммерческих площадей расположено на первых этажах зданий. В 90-е годы процесс покупки квартир на первых этажах и их перевод в нежилые помещения был массовым, вспоминает глава аналитического отдела Уральской палаты недвижимости Михаил Хорьков. По его словам, это объяснялось нехваткой коммерческих площадей. Экономически было выгодно скупить квартиры на первом этаже, изменить их статус, оборудовать и продать существенно дороже, чем стоило жилье. Но сейчас такое происходит редко.